在新時代國家創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略的推動下，各地都把發(fā)展高科技產業(yè)作為轉型升級的重要抓手，著力打造不同區(qū)位優(yōu)勢、不同產業(yè)方向、不同集聚規(guī)模的科技園區(qū)。園區(qū)建設的主體既有政府主導的平臺公司、市場化的房地產開發(fā)商，也有科技企業(yè)、基金投資公司等。然而，隨著國家對建設用地政策的嚴控，如何把寶貴的土地資源建設成為現代科技園區(qū)，避免出現“爛尾樓”“荒園”“鬼城”，則需要建設者們以新發(fā)展理念為指導，在以往科技園區(qū)建設發(fā)展的實踐基礎上，客觀總結、深入思考、持續(xù)探索。

一、建設科技園區(qū)要拋棄房地產開發(fā)模式

目前，有一種很流行的業(yè)態(tài)叫作科技地產，顧名思義就是把科技園建設當作房地產開發(fā)，形式是建園區(qū)，實質是搞地產。在房地產模式下建設科技園區(qū)，科技園區(qū)在土地出讓、商業(yè)模式上盡顯房地產化，甚至出現爆炒研發(fā)用地和科研用房的現象，完全背離了建設科研園區(qū)、支持科技創(chuàng)新、促進創(chuàng)業(yè)升級的初衷。科技園區(qū)建設時間長、投資大、不確定性多，通過銷售一些園區(qū)內符合政策的房產來解決資金問題原本無可厚非，但在傳統住宅地產和商業(yè)地產受到政策管控下，地產商紛紛轉向科技園區(qū)建設的形勢下，大有把科技園區(qū)變成新型房地產市場的趨勢，要么囤積土地、待價而沽，要么隨行就市，推高房價，甚至違規(guī)銷售不符合地性規(guī)定的房產。 

科技園區(qū)不應成為房地產商逐利的新市場。科技園區(qū)的建設主體可以多元化，房地產商也完全可以參與科技園區(qū)的建設，但科技園區(qū)必須去地產化。首先，要對土地出讓方式進行改革，政府要擺脫對“土地財政”的依賴，不以競拍高價者得，而在限定土地價格下進行選優(yōu)，這樣既可以防止推高地價又可確保有優(yōu)秀的建設主體；其次，園區(qū)用地建設的各類物業(yè)要實行嚴格的銷售轉讓政策，甚至是限制銷售、不得轉讓，除政府的嚴格審批下可進行定向銷售部分物業(yè)外，園區(qū)建設主體要持有大部分物業(yè)，靠長期租賃回收建設投資。政府把低成本的土地交由優(yōu)秀的主體建設，防止其進行囤地炒房，確保其向科技企業(yè)提供長期、低廉的租賃物業(yè)，促進科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，企業(yè)發(fā)展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變?yōu)楹蠖恕鞍l(fā)展紅利”，從而使科技園區(qū)建設進入良性的發(fā)展狀態(tài)。

二、科技園區(qū)基礎設施不等同于市政一級土地開發(fā)

建設科技園區(qū)基礎設施要先行。目前，園區(qū)基礎設施建設的普遍模式是政府的一級土地開發(fā)授權模式，即政府把土地的一級開發(fā)權通過一定的審批程序授予開發(fā)主體，開發(fā)主體根據授權內容對土地進行用地規(guī)劃、征地拆遷、建設市政基礎設施，如“七通一平”。然而，科技園區(qū)的基礎設施與市政一級土地開發(fā)存在顯著差別，市政一級土地開發(fā)是科技園區(qū)基礎設施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級土地開發(fā)包括供水、供電、供氣、雨污水排放、道路、電信等，但科技園區(qū)的基礎設施還需要園林景觀、公共停車場、海綿調蓄池、中水處理系統等生態(tài)保障設施。隨著技術進步，科技園區(qū)的公共技術服務設施也已成為標配，如光纜、無線局域網（WiFi）、數據中心等，這些科技園區(qū)基礎設施的內容已大大超出市政一級土地開發(fā)的范圍。但科技園區(qū)基礎設施建設內容需要與市政基礎設施同步規(guī)劃、甚至同步實施，并聯進行。如果是串聯進行，不僅增加成本，還會給后續(xù)建設造成巨大困難甚至導致無法實施。

按照政府一級土地開發(fā)授權，進行市政基礎設施建設后，進行嚴格的土地成本審核，哪些項目進入成本，哪些不能進入成本，都要有明確的政策規(guī)定，且日漸趨緊。只有記入成本的部分，政府在核算后予以償付。唯此，園區(qū)建設企業(yè)會面臨著基礎設施建設投資能否記入開發(fā)的困境。當然，企業(yè)也可以嚴格按照一級授權內容進行建設，不超越任何成本邊界，但這僅僅是完成了市政一級土地開發(fā)，遠遠未完成科技園區(qū)基礎設施建設。

鑒于科技園區(qū)基礎設施與市政一級土地開發(fā)的重大差異，政府可考慮在現有一級土地授權開發(fā)的體制中，根據園區(qū)實際情況適當增加核定建設項目內容，把園區(qū)標配的基礎設施項目投資記入一級土地開發(fā)成本，并在土地出讓收益中予以償付。唯此，科技園區(qū)基礎設施才能在市政基礎設施的基礎上得以統一規(guī)劃、統一實施，為科技園區(qū)的后續(xù)建設與運營打下良好的基礎。 

三、防止科技企業(yè)淪為科技地產商

目前，有一種趨勢需引起特別關注：一些科技企業(yè)的主營業(yè)務悄然改頭換面，從科技創(chuàng)新的主體演變?yōu)榭萍嫉禺a新軍。在房地產暴利的誘導下，這些企業(yè)通過各種途徑拿到遠遠超過自用需求的優(yōu)惠土地，建設了大量辦公樓宇、商業(yè)配套、甚至公寓住宅，或直接銷售房產，或轉讓項目公司股權，或成為房東，不在科技創(chuàng)新上下功夫，而在房地產上搞投機，從支持創(chuàng)新的政策中套利。

為防止科技企業(yè)進行政策套利、淪為科技地產商，政府應對出讓給科技企業(yè)的土地進行限制性約定，土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉讓或租賃，并加大動態(tài)監(jiān)管力度，在資產登記、股權變更等環(huán)節(jié)進行核查。如果企業(yè)確實遇到發(fā)展困難需要處置資產，可由政府主導的專項基金進行回購或過橋融資，既可幫助企業(yè)渡過難關，也可以主動調整業(yè)態(tài)、騰籠換鳥，供其他具有創(chuàng)新發(fā)展能力的科技企業(yè)使用。

四、科技園區(qū)運營能力重于開發(fā)能力

在房地產模式下建設科技園區(qū)，建設主體重在建好后進行銷售，借助市場行情快銷、多銷，收回投資變現利潤，銷售完畢后從園區(qū)裸離，不持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)只是一次性的買賣關系，并不關心園區(qū)的后續(xù)發(fā)展，只是關注買方的支付能力，而漠視買方的產業(yè)方向、創(chuàng)新實力，從而導致一些園區(qū)成為業(yè)態(tài)散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下游協同關系的產業(yè)集群和較高品質的專業(yè)化創(chuàng)新園區(qū)。同時，有些物業(yè)在后續(xù)使用中暴露出來的規(guī)劃、設計、施工中的問題，大都投訴無果。這樣的園區(qū)建設模式，肥了開發(fā)商，苦了園區(qū)企業(yè)。

科技園區(qū)運營能力要重于開發(fā)能力。政府應制定相關政策鼓勵開發(fā)商多持有園區(qū)物業(yè)。園區(qū)建設單位從開始就應樹立服務創(chuàng)新、久久為功的理念，以產業(yè)規(guī)劃為先導，空間規(guī)劃為落地，運營規(guī)劃為支撐，形成真正的園區(qū)規(guī)劃、建設、招商、運營一體化的建設模式。科技園區(qū)的開發(fā)建設者要轉型成為高科技專業(yè)園區(qū)發(fā)展商、運營服務商，緊密圍繞企業(yè)從成立、孵化、加速到成熟的不同發(fā)展階段，針對“雙創(chuàng)”的特點和企業(yè)實際需求，構建政策引導、產業(yè)集群、創(chuàng)新平臺、科技金融、國際合作和產業(yè)服務等六大生態(tài)要素，打造適宜企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)體系。園區(qū)運營商要積極集聚產業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，融通資金鏈，構建起專業(yè)化、特色化、國際化、品牌化和創(chuàng)新性的產業(yè)服務體系，不斷豐富“雙創(chuàng)”服務內容。

五、科技園區(qū)要彰顯公共產品與服務的屬性

新時期，建設科技園區(qū)要貫徹落實創(chuàng)新、綠色、協調、開放、共享的新發(fā)展理念，對科技園區(qū)的屬性清晰厘定，扼制房地產商業(yè)化，彰顯公共服務產品屬性，并按照公共服務產品的定位在供給、運營、可持續(xù)發(fā)展的機制上進行新的設計。首先，政府要改變“土地財政”思維，土地成本是科技園區(qū)建設的基礎成本，政府應把科技園區(qū)用地上歸類到公共產品用地，只回收土地整理成本，不借助市場獲取土地溢價，降低園區(qū)建設基礎成本。其次，借力政府和社會資本合作（PPP）模式，發(fā)揮政府與社會資本的集成優(yōu)勢。為保證科技園區(qū)公共服務產品的屬性，政府需要在建設及運營過程中發(fā)揮指導、調控作用。PPP模式可有效調動社會資本的積極性，在政府的支持、指導下，確保科技園區(qū)建設不偏離公共產品與服務的方向。第三，優(yōu)化經營模式，不當開發(fā)商，當好運營商。在回歸公共服務產品屬性的要求下，建設主體要長期、大量持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)是持續(xù)的服務關系，要持續(xù)構建良好的產業(yè)生態(tài)體系，要具備園區(qū)在產業(yè)服務、物業(yè)服務、商業(yè)服務等全方位的能力，要注重運營商業(yè)模式的創(chuàng)新，獲取長期、可持續(xù)的收入。

當科技園區(qū)回歸公共產品與服務的屬性后，園區(qū)建設主體的投資成本得以最大限度地降低，園區(qū)的物業(yè)不再成為爆炒牟利的商品，園區(qū)長期運營的機制得以建立，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)品質得到保障，創(chuàng)新停滯、活力不足的“僵尸”企業(yè)被及時清理，有限的公共服務空間留給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活要素；入園的科技企業(yè)心無旁騖地專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，緊盯科技創(chuàng)新的世界前沿，以創(chuàng)新的商業(yè)模式做強做大企業(yè)實力；政府部門則通過制定科技園區(qū)土地公共政策，提供園區(qū)公共產品，支持產業(yè)發(fā)展，抑制科技園區(qū)房地產化，把政府的優(yōu)惠政策紅利轉化成為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的紅利，加快邁向創(chuàng)新國家的步伐。唯此，科技園區(qū)的相關方（包括政府、建設單位、入園科技企業(yè)等）都從“逐利的循環(huán)”中解脫出來，圍繞創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略這一共同目標，找準定位、精準發(fā)力、相互協同、共同受益，構建出一個以公共產品屬性為核心的科技園區(qū)建設新模式。 

新時代下，科技創(chuàng)新面臨著新的目標、任務和挑戰(zhàn)，科技園區(qū)作為實施科技創(chuàng)新驅動戰(zhàn)略的重要載體，其投資建設、運營服務的模式要緊緊圍繞著服務科技創(chuàng)新不斷升級迭代、協同創(chuàng)新，讓寶貴的土地資源發(fā)揮出促進產業(yè)發(fā)展的最大綜合效能，讓科技園區(qū)成為名副其實的創(chuàng)新高地、創(chuàng)業(yè)沃土，從中涌現出一批又一批的具有國際影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的領軍企業(yè)。

摘自《中國高新技術產業(yè)導報》